다주택자는 어떻게 해야 양도세를 절세할 수 있을까요?

가격이 많이 오른 주택을 가지고 있는 다주택자들은 매도 타이밍과 순서를 어떻게 정하느냐에 따라 실제 납부할 세액이 수억 원에서 십억 원 이상 차이 날 수 있습니다. 다주택자가 알아야 할 양도세 절세 방법과 처분 순서에 따른 세금 차이를 구체적인 수치로 보여드립니다.

 

1. '5월 9일'을 놓치면 사라지는 혜택: 장기보유특별공제의 위력

다주택자가 양도세 중과를 피하기 위해서는 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고, 기존 조정대상 지역이었던 서울 강남·송파·서초·용산구에 위치한 주택은 매매계약일로부터 4개월 이내, 그 외 조정대상지역에 위치한 주택은 6개월 이내 매도해야 합니다.

현행법상 3년 이상 보유한 부동산은 매년 2%씩, 15년 이상 보유 시 최대 30%를 공제받을 수 있습니다. 하지만 중과세율이 적용되는 순간 이 혜택은 사라지게 됩니다.

 

2. 매도 순서에 따라 달라지는 양도세

중과세율을 피할 수 없다면, 집을 파는 순서에 따라 세금이 달라질 수 있습니다. 3주택자 A 씨의 경우를 예로 들어 실제로 매도 순서에 따라 세금차이가 얼마나 나는지 알아보겠습니다.

A씨는 서울에 2주택, 지방(비조정대상지역)에 1주택을 보유중이며, 서울에 1주택만 남기고 모두 처분하려고 합니다. (서울에 위치한 처분 대상 주택 : 양도차익 30억, 10년보유)

A씨의 양도소득세 시뮬레이션(기본공제 등은 생략)

적용세율	양도차액	장기보유특별공제	과세표준	양도소득세	기본세율과 차이
기본세율	30억	6억	24억	11.2억
2주택 중과세율	30억	0	30억	20.7억	+9.5억
3주택 중과세율	30억	0	30억	24억	+12.8억

위 데이터에서 알 수 있듯이, 비조정대상지역인 지방 주택을 먼저 처분하여 주택 수를 줄인 후 서울에 있는 주택을 매도하면 2주택 중과세율이 적용되어 3주택 중과 대비 약 3억 3,000만 원의 세금을 아낄 수 있습니다. 조정대상지역에 여러 채를 보유했다면 양도차익이 적은 주택부터 처분하여야 합니다.

 

양도소득세 중과세율 적용은 소유 주택수, 매도하는 주택의 지역, 매도시기에 따라 세금차이가 많이 날 수 있습니다. 전문가의 시뮬레이션을 통해 본인의 포트폴리오를 점검하고, 정책 변화에 선제적으로 대응할 때 비로소 소중한 자산 가치를 온전히 보존할 수 있습니다.

핵심 Q&A

Q1. 양도세 중과 유예 기간을 놓치면 구체적으로 어떤 불이익이 있나요?

가장 큰 불이익은 높은 세율과 장기보유특별 공제 혜택의 소멸입니다. 유예 기간이 지나면 조정대상지역 주택 매도 시 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%p, 3주택 이상 보유자는 30%p가 더해집니다. 또한, 아무리 오래 보유했더라도 장기보유특별공제를 단 1원도 받을 수 없게 되어 세부담이  급증할 수 있습니다.

Q2. 주택 수 산정 시 오피스텔이나 분양권도 포함되나요?

네, 원칙적으로 주택 수에 합산됩니다. 양도소득세를 계산할 때 주택 수에는 아파트뿐만 아니라 분양권, 조합원 입주권, 그리고 주거용으로 사용 중인 오피스텔이 모두 포함됩니다.

Q3. 중과세가 면제되거나 비과세를 받을 수 있는 특수한 경우는 무엇인가요?

일시적 2주택, 상속주택 등 특정 요건 충족 시 중과세에서 제외됩니다. 동거봉양, 혼인합가 등의 사유로 인한 주택은 일정 기간 내 처분 시 비과세가 적용됩니다. 또한 장기임대주택으로 등록된 주택이나 지방 저가 주택 등도 요건에 따라 중과 배제 주택에 해당할 수 있으므로, 매도 전 전문가를 통해 예외 조항 적용 여부를 반드시 검토해야 합니다.

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