조정대상지역 확대와 다주택자 세금 중과 규정
부동산 대출 규제는 해당 지역이 '규제지역'인지 여부에 따라 강도가 달라집니다. 현재 서울의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구는 투기 및 투기과열지구이자 조정대상지역으로 지정되어 엄격한 관리를 받고 있습니다.
지역 지정 여부에 따라 가장 크게 달라지는 것은 취득세입니다. 조정대상지역 내에서 1세대 2주택을 취득하거나, 조정지역 외에서 1세대 3주택을 매매로 취득할 경우 8%의 취득세율이 적용됩니다. 만약 조정지역 내 3주택 이상 또는 조정지역 외 4주택 이상인 경우에는 12%까지 세율이 상향됩니다. 또한, 조정지역 내 기준시가 3억 원 이상의 주택을 증여할 때도 12%의 증여 취득세율이 적용되니 주의해야 합니다.
양도세의 경우, 보유 기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하면 한시적으로 중과가 배제되어 기본세율과 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 하지만 이 기한 이후에는 다시 중과될 가능성이 있으므로 매도 시점을 신중히 결정해야 합니다.
부모님께 빌린 돈, '진짜 대출'로 인정받는 법
주택 매수 자금이 부족해 부모님으로부터 자금을 차용하는 경우, 국세청은 이를 증여로 의심할 가능성이 높습니다. 따라서 세무상 불이익을 피하기 위해서는 객관적인 증빙이 필수입니다.
가장 중요한 요소는 '차용증' 작성과 '실제 이자 지급' 여부입니다. 법정 이자율은 연 4.6%입니다. 만약 실제 지급한 이자가 이 적정 이자보다 적더라도, 그 차액이 연간 1,000만 원 미만이라면 증여세 문제는 발생하지 않습니다. 부모님은 자녀에게 받은 이자에 대해 소득세(비영업대금의 이익, 세율 27.5%)를 신고해야 하며, 국세청의 '부채사후관리' 시스템을 통해 이자 상환 내역을 지속적으로 소명해야 할 수도 있습니다.
제3자 명의 예금담보대출을 통한 자금 확보
본인의 대출 한도가 부족할 때 부모님의 예금을 담보로 자녀가 대출을 받는 '제3자 명의 예금담보대출'도 유용한 대안입니다. 이 방식은 부모님의 자산을 담보로 활용하되, 대출의 주체는 자녀가 되는 구조입니다.
이 경우에도 자녀가 부모님께 무상으로 담보를 제공받은 이익에 대해 증여 이슈가 발생할 수 있습니다. 앞서 언급한 차용증 사례와 마찬가지로 '적정 이자(4.6%) - 실제 지급 이자'의 차액이 연간 1,000만 원을 넘지 않도록 관리하는 것이 안전합니다.
